更适合传统房企的 不是“互联网+”而是“+互联

在内地房地产代理行业硝烟四起之时,Q房网似乎正在为香港房地产代理市场的一席之地使出浑身解数。7月24日,港媒证券分析指出,今年3月高调宣布进军香港代理市场的内地电商代理近日再有挖角讯息在市场广传,其继续以高拆佣制度引行家跳槽,但据说成效不彰,愿意加盟的现职代理少之又少。分析又指,目前中介市场关注的焦点亦包括有以深圳为大本营的内地电商代理Q房网进军香港的6亿元投资额最终能有多少到位,吸引有识之士加盟。而近日频频露面站台的Q房网深港公司高层或有稳定军心之嫌。而随后Q房网集团企划部相关人士接受观点地产新媒体查询就表示,公司进入香港市场断不会贸然采取不恰当的发展方式,尽管香港和内地市场环境有较大差异,但公司亦已提前做好准备和规划。对于市场流传Q房网在盘源拓展和团队建设方式的传言,相信里面可能存在误解。不过,对比内地房地产代理行业模式混战的局面之后,观点地产新媒体发现目前香港地产代理行业早已进入稳定市场。多名接受访问的业内人士就普遍认为,在不同的制度、文化和市场属性之下,新手Q房网想要挑战港岛现有中介代理行业格局必然将要面对一段相当长期的考验。Q房网香港大冒险2015年3月,Q房网高调宣布进驻香港市场,目标是两年内开设200间分店,聘请7000名员工。彼时,Q房网香港董事总经理陈坤兴称,母公司将斥资6亿元开拓香港市场,估计1亿至2亿元铺砌分行网络,4亿至5亿元留作营运资金,例如打新盘时购买本票等。与此同时,Q房网也计划将其在内地迅速扩张的合伙经纪人模式复制到香港,同步在香港施行高提成机制。如同在内地市场掀起的争议,Q房网此举也在香港市场引起波澜。港媒引市场消息指,意欲两年内在香港招聘7000员工的Q房网,在市场积极挖角,其订立的佣金分成由35%起,最高达50%。不过,此前香港大型代理行普遍佣金分成为15%至20%。此种高提成模式正是Q房网迅速扩张中掀起行业争议的焦点。脱胎于深圳中介公司世华地产的Q房网自2014年6月以来迅速在全国布局,并在2014年9月发布其合伙经纪人模式。由于高达55%-85%的佣金提成比例,Q房网模式迅速放大了中介行业人员的流动率,加之号称的互联网O2O模式与传统中介模式在线下盘源方面的竞争,Q房网在深圳等地甚至一度面临各大中介公司的联合封杀。Q房网模式曾经引起的行业争议当前也正在香港市场显露痕迹。6月12日,Q房网宣布其香港业务已定下今年内完成1.2亿元至1.5亿元的佣金收入目标,并将香港分行数目两年内增至200间。据Q房网香港董事总经理陈坤兴透露,目前Q房网在香港已开设35间店铺及一个总部,聘有员工约370人,并计划未来两个月将分行及员工数目翻一番,分别至约70间及约800多人。然而,时至7月,近期有港媒刊登证券分析则称,地产代理竞争经理,香港市场传出有新开业的地产代理为解决零盘源的问题,暗地开价买盘,每个盘源资料可卖数十元。分析并未点名有上述行为的地产代理。但其续指,早前高调进军香港代理市场的Q房网,近日其挖角讯息度再度在市场广传,内容除了攻击同业之外,还继续以‘高拆佣’作招徕,列举例子强调分成吸引,利诱行家跳槽。Q房网集团企划部相关人士对观点地产新媒体表示,公司进入香港市场断不会贸然采取不恰当的发展方式,合伙经纪人是Q房网重要模式,并非针对香港市场,且Q房网拥有自建团队负责线下盘源采集。对于香港与内地代理市场的差异,上述人士称Q房网对于进入香港市场早有规划,进驻后也希望以持续发展的理念有所作为,目前Q房网香港业绩也得益于香港团队的素质。事实上,Q房网高层中就不乏曾经在传统中介公司任职多年转而跳槽者。现任Q房网香港董事总经理陈坤兴,曾为香港代理集团美联物业效力22年。其于1991年加入美联物业,自2004年至2013年8月担任执行总裁兼住宅部行政总裁。不过,在香港及内地房地产代理资深人士看来,Q房网在香港的高调扩张,短期内仍无法匹敌已具垄断地位的同行,其模式在行业格局中的影响预计需要经受一段长时间的市场验证。电商代理挑战港岛中介在高调的搅局者Q房网入侵之前,如内地房地产代理行业中的模式混战似乎并未延伸到香港市场。作为中国当代房产中介模式的发源地,香港模式堪称内地房产中介模式的鼻祖。自上世纪70年代历经数十年市场锤炼的香港地产代理行业,已经形成了由中原地产、美联物业等几大公司占据过半江山的主导格局。香港房地产市场以二手房交易为主,本身市场较小,有其独特属性,深圳某房地产电商平台公司总裁对观点地产新媒体表示,Q房网作为新公司想要迅速打开香港市场空间确实有较大挑战,同时也要面对如中原地产一般根基深远、实力雄厚的竞争对手。另一方面,香港房地产市场已经是个非常成熟、稳定的市场,各种行业规则与条例法规都较为健全完善。上述人士表示,这也意味着如同内地代理行业模式混战中显现的种种争议问题并不能出现在香港商业秩序中。自去年以来,内地房地产代理行业出现高提成、降佣金等传统模式上的递增竞争,同时亦涌现出一批以互联网为平台的O2O新模式。期间,关于中介同行间经纪人挖角、流动、飞单等问题逐渐浮出水面。中原集团主席黎明楷早前接受观点地产新媒体采访时亦表示,当前传统中介模式最为头痛的问题便是飞单,且内地地产代理行业尚无完善的法律可以防止此种问题。相同的情况在香港市场则将可能面临刑事犯罪或违反操守守则的惩罚。地产代理从业员暗地将自己公司的客户转介至另一家地产代理公司跟进以图得到更高的佣金或其他利益; 或以较高的分佣比率诱使别家公司雇员私下将客户转介给自己, 在香港业内俗称为射单或偷盘。据早前香港地产代理监管局行政总裁韩婉萍发表的文章,上述做法属于不正当行为。不论是营业员或是商号, 均有可能因谋取不公平的利益, 令其他代理受损而违反监管局制订的《 操守守则》 。若此等行为涉及贪污交易, 更有可能触犯《 防止贿赂条例》 , 因而须负上刑事责任。涉及相关行为的经纪人轻则纪律处分,撤销牌照;重则可能面临起诉。在正当的商业秩序中,依靠挖人和高提成模式是难以延续的,因为经纪人从属于一家经纪公司,彼此拥有合约关系,经纪人价值是通过公司平台体现并得以获得相应收益。前述分析人士指,当前内地中介新模式对传统模式的博弈,应从可持续发展的角度来验证。最终的模式印证要以长期发展为市场验证,从这个角度而言,当前房地产代理行业分化目前可以说是中长跑,甚至是马拉松。

5月20日,在这个被称为全民表白日的日子,房地产企业和互联网企业也不甘寂寞地凑了把热闹。当天,360和华远地产相互表白,宣布将联手打造智慧社区,同一天方兴地产与腾讯宣布共同探索智慧家。而这仅仅只是房地产企业入网大潮的冰山一角。在互联网+这个新潮概念的影响下,仅5月,就有包括景瑞、正荣、中国奥园、华远、方兴在内的5家知名房企,与you+、小米科技和腾讯等互联网企业达成了战略合作意向。这样的变化,对于那些互联网的拥趸们而言,无疑再次打入了一剂强心剂,或许在不久的将来,在不断庞大的将被互联网颠覆的传统业名单上,很快就要出现房地产的名字。然而,相对于舆论的喧嚣和鼓噪,无论是来自房地产业的还是互联网业界的专业人士,都对房地产企业的互联网+战略,表示了谨慎乐观。就在华远、方兴牵手3 6 0和腾讯的当天。易居(中国)控股有限公司执行总裁,中国著名的楼市独立评论员,丁祖昱博士在新浪专栏上发表文章称,各家房企都想通过和大牌互联网公司的合作,将房地产插上互联网的翅膀。其他自己宣布要做互联,甚至连实质内容都说不清楚的还有许多,大家都想第一时间加入互联网+的行列,生怕晚了一步股价涨不上去!但至少到目前,我还并没有从这些互联网+中看到特别大的新意。最开心的应该还是这些互联网公司,既挣到了名,又赚到了钱。随后,他又归纳了目前房地产企业实行互联网战略的三大模式,一种是以华远和360合作为代表的硬件设备方面的合作。但这样的合作与互联网+概念的联系却颇为牵强,更像是小米或360通过和龙头房企的合作来打开更大的硬件市场。第二种是方兴、中国奥园与腾讯联手打造社区服务O2O平台的模式。该模式的核心在于未来房企自建平台的巨大梦想,但打造平台所需要的巨额经济成本和时间成本,则让该模式蕴含着巨大的风险。丁祖昱称几个亿烧不出啥火花,更重要的是等你烧完,别人说不定早已把平台建好了,届时才是‘赔了夫人又折兵’。第三种是概念和品牌合作。比如景瑞与YOU+合作,实际上是希望借助YOU+的概念为新项目加分。对此,丁祖昱评论认为景瑞的做法还是比较聪明的,并没有太大投入,又借助互联网风向,借力话题企业,如果能够在营销中加分,那就事半功倍了。两天之后,在中国金融博物馆书院上海分院的揭牌仪式上,丁祖昱与原北京华远地产董事长任志强关于楼市发展趋势的一场对话中,他再一次指出,相对于其他一些产业,目前,互联网对于房地产的影响还十分有限,根本谈不上颠覆。在房地产企业拿地—开发—销售的核心模式中,互联网的作用也主要体现在后端,所以丁祖昱认为,更适合房企的不是互联网+而是+互联网。同样的,来自互联网业界的人士也对于目前遍地开花的互联网+的概念表示了些许担忧。5月21日,在2015中国产业互联网峰会夏季嘉年华上,六度人和(EC)创始人张星亮就表示,很多培训公司不停地举粉丝营销的例子,但其实这些例子很难落地,小企业无法仿照大企业的案例,他们会更感困惑。中小企业不要总想用互联网颠覆传统,而应该用互联网优化自己的业务流程。事实上,早在当年人们热议传统的零售行业是否会被电商彻底取代的时候,电商教父马云就曾经清醒的指出,互联网改变的只是一种生活方式,而不是生活的本质。同样的,对于房地产企业而言,互联网概念或者说互联网思维的介入,对于提高房地产产品的精细化和科技含量大有裨益。互联网思维中,对于产品体验的重视,也能够对房地产业重资本轻产品的思维带来冲击。实现这些目标的前提,在于探索出清晰而成熟的合作模式,弥合企业文化的巨大差异,并真正付出行动。更重要的,还需等待时间的检验。但事实却是,房地产和互联网的深度融合,并没有成功的先例。在这些发布会上,大佬们讲段子、谈情怀,却没有给出上述问题的答案。这就像一场热闹的婚礼,宾主尽欢,却始终没有亮出最重要的戒指。房地产与互联网,到底是真爱吗?

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